3月15日下午，天津二中院召开新闻发布会，二中院新闻发言人李季红发布“商品房销售纠纷审判白皮书”相关情况，民四庭庭长史东和相关法官参加发布会。法制日报、天津日报、天津广播电视台、今晚报、每日新报、天津政法报等十余家媒体出席发布会。

 

      住房问题涉及人民群众的切身利益，依法妥善审理商品房销售纠纷案件是民生工程的重要内容之一。近年来，与商品房销售相关的逾期交房、逾期办证、房屋质量等纠纷逐年上升。为提升人民群众购买商品房的法律意识，规范房地产企业的经营活动，切实预防和化解商品房销售纠纷，实现司法裁判法律效果和社会效果的统一，二中院出台了《商品房销售纠纷审判白皮书》，重点介绍和分析了2017年至2018年该院审理商品房销售纠纷案件相关情况。

      一、二中院审理商品房销售纠纷案件基本情况和主要特点

      2017年至2018年，二中院共受理商品房销售案件1385件，审结1389件（含旧存），商品房销售纠纷案件主要包括商品房销售纠纷、商品房预售纠纷、商品房预约合同纠纷等三类案件。案件主要呈现以下特点：

      1.从诉讼主体来看，多为群体性诉讼，社会影响较大。在二中院受理的商品房销售纠纷中，案件原告多为居住在同一小区的购房人，少则几十人，多则几百人。

      2.从双方争议焦点来看，矛盾相对集中。大多案件均是因开发商不能按照约定时间交付房屋、不能及时办理产权证书、房屋质量存在问题等引发纠纷。

      3.从诉辩主张来看，购房人多主张请求开发商支付违约金，而开发商则主要抗辩其不存在过错，如开发商主张涉诉小区已经竣工验收合格，并取得《新建住宅商品房准许交付使用证》，不存在质量问题。

      二、当前商品房销售纠纷中反映的问题

 

      01开发商逾期交房引发纠纷激增、矛盾激化

      部分房地产开发企业存在“取得预售许可容易、完成工程进度难”现象，一旦遇上银行贷款收紧、市场波动、行政指令停工等情况，就无法按期竣工。此外，部分开发企业对于施工进度、各类验收时间预估不到位，无法进行竣工验收备案，不能取得《新建住宅商品房准许交付使用证》，导致逾期交房。

      02因逾期办证引起的诉讼案件审理难度较大

      购房人在实际取得房屋之后，也可能因开发商未进行房屋初始登记、购房人在接收房屋后私自改建扩建、双方对于逾期办证违约金的计算方式存在争议等原因无法办理不动产权证书，引起诉讼。

      03房地产开发企业以补充协议减免责任

      房地产开发企业往往通过与购房人签订补充协议对制式合同中的很多内容做出变更，从而减免开发企业责任，限制购房人的权利，如约定若购房人申请购房按揭贷款不成功即没收定金。

      04购房人对于自身购房能力、相关政策以及开发商违约问题的认识存在偏差

      一是购房人对于合同文本并未详细了解即盲目起诉。二是购房人因自身属于限购范围或无法申请贷款造成违约。

      05房地产市场的波动直接导致商品房销售纠纷违约主体的变化

      近年来房地产市场的波动较大，当出现信贷政策放松、户籍限制放宽时，购房人买房意愿增强，引起房价攀升，导致卖方违约频现；而当限购限贷等多重政策出台之后，房价开始下跌，购房人买房意愿减弱，引发购房人频频违约。

      三、二中院审理商品房销售纠纷案件的主要做法

 

      01坚持以人民为中心，充分保护当事人的合法权益

      严格贯彻以人民为中心，针对涉案数量众多、群众反映强烈的问题，积极拓宽审理思路，保障当事人各项实体权利和程序权利，做好辨法析理普法工作，妥善化解社会矛盾，保障了房地产市场的平稳健康发展。

      02加大调判结合力度，维护社会稳定

      在此类案件审理中，二中院进一步加大调解力度，坚持“调解优先、调判结合”原则，努力实现定纷止争、案结事了，在诉前、诉中和宣判前，充分把握调解时机，积极促成双方当事人和解。

      03注重总结提炼审判经验，不断提升司法能力和水平

      二中院积极组织人员加强相关业务知识学习，并针对审判工作中出现的诸如“限购”、“限贷”、“停工令”等疑难问题，展开跟踪调研，形成调研报告指导审判实践。此外，二中院多次组织召开专业法官会议，梳理审判思路和审判要点，归纳裁判规则和方法，提升商品房销售案件的审理水平。

      04加大司法宣传力度，引导群众依法理性维权

      为进一步提升群众权利保护意识，二中院加强法制宣传和诚信教育，积极提高市场主体守法守约意识。通过报刊网络、“邀请社区党员旁听庭审”特色党日活动、微博、微信发布典型案例等形式，解读相关“房产新政”，让民众知悉并理解各项法律政策，增强民众对法律与政策风险的预期和防范，理性看待合同义务、注重遵守契约精神，提高法律意识。

      四、预防和应对商品房销售纠纷的建议

 

      01房地产企业应当以诚信为本，担负起维护房地产市场健康发展的责任

      一要注重诚信经营，广告宣传的内容要实事求是，避免一味夸大。二要合理确定交房时间及办证时间，充分考虑政府停工等不可预见因素，避免逾期交房情况的出现。三要更加注重所建商品房质量。近年来，因房屋质量导致群体性诉讼情况较少，但仍不断有因房屋质量问题引发的商品房合同纠纷出现，房地产企业应当采取有效措施，做好竣工验收、综合配套等工作，满足交付条件。

      02购房人应当理性购房、严格履约、合法维权，进一步增强风险防范意识

      一是理性看待房地产市场的价格波动，避免因跟风买卖。二是树立严格履约的契约精神，在签订合同前谨慎考虑政策因素，认真审核合同内容，签约后自觉履行合同义务。三是在出现问题后，合法维权，避免因部分人员恶意煽动，导致维权过程中出现过激行为，此外，还应积极配合法院做好调查工作，杜绝因个人私利影响社会稳定，共同维护社会和谐氛围。

      03政府相关部门应进一步加强对房地产企业及市场的监控、监督和指导，推动房地产行业良性健康发展

      一是建议房地产管理部门对《商品房买卖合同》予以完善，限制开发商通过补充合同缩小其应承担的责任；二是建议相关部门进一步发挥职能作用，加大监管力度，促使开发商及时完善相关手续，保障购房人及时办理产权证书；三是建议环保部门加大对“停工令”期间工程施工情况的督察，并对相关情况进行适时公示，增强市场预期。