12月22日下午，天津二中院召开新闻发布会，新闻发言人许绍田副院长发布该院近三年涉不动产执行异议案件审理情况，民四庭庭长赵立新发布典型案例。央广网、法治日报、天津广播电视台、今晚报、每日新报、天津政法报、中国网等十余家媒体出席发布会，天津电视台进行了现场直播。

执行异议程序是执行程序中的一种救济程序，是维护执行案件当事人、利害关系人以及案外人合法权益的重要手段。涉不动产执行异议案件在司法实践中较为常见，具有涉及利益主体多、审限较短、社会矛盾突出等特点。二中院民四庭集中审理执行异议案件，配齐配强精干审判力量，实行专业化审理，有效保障了执行异议案件的审判质效水平。

一、涉不动产执行异议案件审理情况

近三年，二中院共审理执行异议案件635件，其中对不动产提出异议的395件，占比62.2%，2017年11月至2020年10月，分别为105件、124件、166件，增长率为18%和33.9%。其中案外人对执行标的提出异议的304件，占比76.9%，由当事人、利害关系人对执行行为提出异议的91件，占比23.1%。案件主要呈现以下特点：

1

群体性案件较为常见

由于案外人对执行标的提出执行异议的占比较大，这些案件多涉及房屋或土地，在保全或执行过程中，被执行人拥有或开发的数十套甚至上百套房屋被法院查封，若这些房屋出卖或者抵债给案外第三人，该第三人可依据买卖协议或抵债协议向法院提出执行异议。司法实践中，第三人往往人数较多，形成群体性案件。

2

引发执行异议因素

多样化

既有合法购买商品房、二手房或承租房屋的，在开发商、原房主成为被执行人导致房屋被查封而提起阻却执行的执行异议；也有被执行人为不履行义务，将自己名下不动产出卖给不知情第三人或与第三人串通进行假买卖真转移的，企图通过提出执行异议的方式，达到逃避债务的目的。

3

主张的事实理由

较为集中

被执行人针对不动产提出的执行异议，事实理由主要集中在对评估、拍卖程序有异议，还有部分当事人主张对涉案不动产超标的查封。案外人主张排除对执行标的执行异议,其中主张对执行标的享有所有权（共有权）、物权期待权的占比超过90%,且主张权利的事实依据主要是基于婚姻家庭关系的共有和基于买卖或抵债关系享有的物权期待权。

4

对不动产提出异议适用法律相对固定

主要为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条、第二十八条以及第二十九条等内容。

二、涉不动产执行异议案件的常见情形

一

以房抵债情形，

在执行异议程序中难获支持

以房抵债或者以其他不动产抵债的，在司法实践中屡见不鲜。一方面，现行的法律、司法解释并未明确规定以房抵债可以作为执行异议程序中支持异议成立的法定理由；另一方面，执行异议程序审限短，是对案件及证据进行的一种形式审查，而作为关键证据的抵债协议又容易出现虚假签订的情况，从审慎审理执行异议案件的角度出发，为避免损害申请执行人利益的情况发生，在审理以房抵债的执行异议程序中，法院一般对该情形不予支持。

二

借名买房情形，

以不动产登记簿作为判断依据

司法实践中，因规避限购政策、方便办理贷款等原因，借名买房的情形时有发生。《执行异议和复议规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。也就是说，房产的物权变动采用登记设立主义，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。因此，案外人借用被执行人的名义购买房屋并登记在被执行人名下，被法院查封后提出执行异议的，法院不予支持。

三

不动产买受人无买卖合同的，

难以支持异议请求

为保护不动产买受人的物权期待权，《执行异议和复议规定》中规定，不动产的买受人必须“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。但司法实践中，很多当事人无法提供买卖不动产时签订的合同，原因是当时并未签订过买卖合同。此种情况下，买受人虽然已交付房款，且实际占有涉案不动产，但由于不满足查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件，在异议程序中，法院不支持其异议请求。

三、风险提示

一是关于购买不动产的风险提示

在购买不动产时，要与出卖人签订合法有效的书面买卖合同；在交付购房款后应向出卖人索要发票或收据；对实际占有使用涉案不动产后要留存实际占有使用的相关材料，如交付不动产的交割单、收房会签单、占有使用产生的水费、电费、燃气费、物业费等收据。此外，在购买不动产前建议前往不动产所在地的产权交易中心，查询不动产是否有抵押、法院查封等相关情况，如果欲购买的不动产权属有争议，或存在其他瑕疵，建议放弃购买。最后，在签订买卖合同并支付购房款后，建议及时办理过户手续，以免在此期间出现其他不能预见的风险。

二是关于以房抵债和借名买房的风险提示

以房抵债和借名买房都是法律风险非常高的行为，应当尽量避免。如无法避免，对于以房抵债，建议提前前往不动产所在地的产权交易中心，查询不动产是否有抵押、法院查封或存在其他瑕疵等情况，如果无此情形，应当签订书面以物抵债合同，并及时办理过户手续。对于借名买房，应当在符合办理过户手续的情况下尽快办理。

三是关于承租不动产的风险提示

《执行异议和复议规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据“买卖不破租赁”的法律规定，法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权，为避免相关法律风险，承租人承租不动产时应当签订合法有效的书面租赁合同，并及时占有使用该不动产。此外，对于承租不动产的，承租人首先应查询该不动产是否存在法院查封等可能影响租赁、使用的不利情况。还需注意的是，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。如果被执行人意图规避执行、拖延执行而与案外人恶意串通签订租赁合同，不仅不能够得到法院支持，还有可能被追究法律责任。