11月29日上午，天津二中院召开新闻发布会，新闻发言人许绍田副院长通报该院近年来房屋买卖合同纠纷案件审理情况，民二庭庭长刘海东发布典型案例。中新社、天津广播电视台、今晚报、天津政法报等媒体出席发布会。
近三年二中院房屋买卖合同纠纷案件审理情况
2020年1月1日至2022年11月4日，二中院共受理房屋买卖合同纠纷案件4548件，审结4469件。其中，2020年受理1145件，涉及商品房销售合同纠纷410件，商品房预售合同纠纷518件，二手房买卖合同纠纷214件，其他纠纷3件；2021年受理2047件，涉及商品房销售合同纠纷920件，商品房预售合同纠纷807件，二手房买卖合同纠纷296件，其他纠纷24件；2022年截至11月4日受理1356件，涉及商品房销售合同纠纷647件，商品房预售合同纠纷490件，二手房买卖合同纠纷198件，其他纠纷21件。
案件审理中发现的问题
1
广告或宣传资料对购房者
的影响易被忽视
一般而言，商品房的销售广告和宣传资料会对购房者的购房行为产生一定影响。若广告或宣传资料对房屋及相关设施进行了展示，即使商品房买卖合同中未对相关设施作出明确约定，购房者也会认为这是一种允诺。若交房后，房屋及其相关设施与广告或宣传资料上呈现的不一致，则容易引发纠纷。在此也提示开发商，不要忽视广告或宣传资料对购房者的影响，在销售环节应对相关设施及设计向购房者进行充分的提示说明，避免产生纠纷。
2
商品房买卖易在交付环节
产生纠纷
商品房买卖有涉及面广、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此，房屋能否正常交付、交付是否符合合同约定等便成为此类纠纷的争议焦点。在二中院受理的案件中，因开发商未能在合同约定的时间向购房者交付房屋、办理产权证等引起的纠纷占比较高。同时，商品房交付标准一直是购房者与开发商争议的焦点。多数情况下，开发商认为“商品房经验收合格”即为交付，但在购房者看来，验收合格并不意味着房屋的交付，如果房屋存在不严重影响居住使用的其他质量问题，也可以拒绝收房。此外，实际交付的房屋与合同约定的房屋面积如果产生误差，也容易引发房屋价款承担方面的纠纷。
3
二手房买卖多因合同履行
产生争议
相较商品房买卖，二手房交易除了咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查外，还有房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程，各个交易环节的不确定性因素更多，实践中的问题也更加多样。比如权利瑕疵导致合同无法履行，买受人在签订二手房买卖合同前，如果未对所购房屋上的权利负担情况了解清楚，则有可能因房屋存在其他抵押登记导致无法办理过户。出卖人隐瞒其共有人身份，或违背其他共有人意志与买受人签订房屋买卖合同，因共同共有人拒绝追认导致合同难以履行的情况亦不鲜见。还有违章建筑导致合同无法履行，在二手房买卖中，顶楼、带小院的房屋，因其具有可改造性往往会受到购房者的青睐，但此类房屋也会面临因违章建筑导致无法过户的风险。
对广大市民的几点提示
1
交易主体应严格履行合同义务
依法成立并生效的合同具有约束力，缔约双方均应当依据合同约定，各自履行义务。开发商在订立商品房买卖合同之前，应对可能影响购房者居住体验的相关设施及规划进行充分提示说明，避免在房屋交付阶段因交付不及预期产生纠纷。应确保在合同约定的期限内按期交付合格房屋，若实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积发生变化，即使实际交付房屋面积大于约定面积，按照公平原则，开发商也可能承担超出部分的房屋价款。购房者在签订商品房认购协议或认购书并缴纳定金后，应按照合同约定及时缴纳购房资金。在房屋符合交付条件时，购房者应及时接收房屋。若房屋仅存在未严重影响正常居住的质量问题，则应以合同约定的交付日期作为收房日。在已经办理了产权证的情况下，购房者不宜因轻微质量瑕疵便认定房屋没有交付，要求开发商支付逾期交付利息和违约金。对于质量瑕疵，购房者可以通过质量违约诉讼另行解决。
2
购房者应增强交易风险意识
房屋价值大、交易周期繁琐，对于购房者而言属于重大财产的取得和处分，因此，对于房产买卖应持谨慎态度。一是审慎辨识房屋瑕疵。购房前特别是二手房买卖前，购房者应详细掌握房屋权属、房屋状况、有无权利负担、是否存在共有产权人等情况，避免出现因自身不具备购房资格、出卖人无权处分、房屋有权利负担等导致合同无法履行。二是全面了解合同条款内容。房屋买卖合同大多为格式文本，购房者在签订房屋买卖合同前，应仔细阅读、正确理解合同条款及补充协议，特别是在二手房买卖中，对于房屋转让价格、付款方式、付款时间、过户时间、税费承担、户籍迁移等事项应协商清楚，具体明确，避免在合同履行过程中出现争议。三是守法诚信，公平交易。在房产交易时，不心存侥幸，对伪造社保缴纳记录、“假离婚”、签订阴阳合同等行为坚决抵制，否则一旦发生纠纷，则可能承担相应损失。