日前，天津二中院通过远程视频方式召开新闻发布会，对外发布了《新冠肺炎疫情下企业运营法律风险提示书》，风险提示书从一般性企业运营、重要行业企业运营、不同阶段企业运营等三个方面进行了法律风险提示，并梳理出19个相关风险提示点。昨天，本号发布了“一般性企业运营法律风险提示”的相关内容，今天为大家发布第二部分——重要行业企业运营法律风险提示。

一、房地产企业风险提示

1、延期交房风险

风险描述：因疫情导致延期交房，房地产企业可能因不可抗力顺延交房并免除相应责任，但应积极履行相应义务，否则仍可能承担民事责任。

建议措施：对疫情发生前已满足交付条件的房屋，房地产企业应重新确定房屋交付时间，并以合理方式告知房屋买受人，建议以《延期收房通知》、公示等书面方式作出。同时，根据疫情实际发展情况，适当采取错时、分批收房等方式，最大限度缩短延期交付时间和房屋套数。对于未满足交付条件，预计因工期延误不能按照合同约定如期交付房屋的，建议房地产企业及时将此情况通知买受人，与买受人就房屋交付时间、延期交付违约责任等签订补充协议。

注意事项：房地产企业延期交房是否能够部分或全部免责，关键在于合同约定的交付日期与政府部门通知的延期复工期限之间的关系：如约定的交房日期在延迟复工期限内，则房地产企业可以援引不可抗力相关规定主张免责；如约定的交房日期在延迟复工期限后，因疫情致使工期延误造成不能如期交付房屋的，房地产企业亦可主张免责，并顺延交房时间；如约定的交房日期先于疫情发生并已构成违约，对因疫情引发的延期交房，房地产企业应承担违约责任，不因疫情发生而免责。此外，房地产企业在就交房时间等事项与买受人签订补充协议时，可适当保留调整交付时间并顺延的权利，最大限度减少违约情形的发生。

相关规定：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条

2、网络售房风险

风险描述：通过直播、VR看房、网上签约等方式销售房屋，如在宣传过程中对赠送项目、购房优惠、配套设施等作出详尽具体的说明及允诺，可视为要约，并被认定为合同内容，房地产企业如违反该内容，需承担违约责任；线上签署认购协议书可能因欠缺商品房买卖合同的必要内容而存在效力瑕疵，房地产企业存在后续无法追责的风险。

建议措施：（1）房地产企业运用网络销售手段时应注意宣传方式的客观性及真实性，并对宣传内容进行严格审核；（2）通过网上签约购房的，应审慎审查购房者身份信息，及时签署线下协议。

注意事项：直播售房同时应进行录像保存原始证据材料。对于网上认购，应保存好购房者认购定金缴纳凭证和营销人员与购房者的沟通记录。

相关规定：《中华人民共和国合同法》第十五条第二款

二、建设工程企业风险提示

1、工期延误风险

风险描述：因受疫情影响致使建设工程项目停工、工期延后，可能承担项目延误造成的损失。

建议措施：建设工程企业应按照合同约定，就工期延误主张适用不可抗力免责，对于工期顺延和损失承担问题，及时与发包方协商解决。

注意事项：建设工程企业在疫情期间除要注意收集地方疫情通报、政策文件等不可抗力证明材料外，还应注意留存疫情与工期延误存在因果关系的证据，如施工现场记录等。在与发包方协商过程中，尽量采取书面形式，对于往来函件、会议记录、纪要等应重点留存。

相关规定：住房和城乡建设部办公厅《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》第（五）条

2、建设成本风险

风险描述：因疫情致使建设工程企业人工成本、材料成本大幅上升，如仍按照原建设施工合同执行将面临亏损。

建议措施：如建设工程施工合同中，明确约定了费用调增条款，且将不可抗力作为调增费用的情形，则建设工程企业可直接依据合同要求调增费用。如建设工程施工合同未明确约定调增条款，或约定的计价方式为总价包干，对于因疫情造成的人工费、材料费的激增，建设工程企业可以与发包方协商进行调增。在不能协商一致的情况下，可向法院起诉，主张按照情势变更原则请求法院变更合同相关条款，调增费用。此外，还可根据合同约定，将增加的人工费、材料费等视为损失，向发包人主张索赔。

注意事项：建设工程施工合同案件索赔难度较大，诉诸法院后，通常采取鉴定方式明确损失具体数额。因此，若建设工程企业因疫情实际造成了损失，应事先做好相关证据的收集及固定工作，包括但不限于停工记录、会议记录、工程所在地疫情通知，为维护、恢复及清理工程发生费用的付款凭证等全部书面材料，避免因证据不足而导致权利救济困难。

相关规定：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，住房和城乡建设部办公厅《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》第（五）条，天津市高级人民法院《关于加强疫情防控期间矛盾纠纷化解服务保障经济高质量发展的指导意见》第十条

3、消极减损风险

风险描述：因疫情致使工程停工期间，建设工程企业未能积极采取措施消除影响，减少因不可抗力所造成的损失，需对扩大的损失承担责任。

建议措施：疫情期间，建设工程企业应当根据实际情况，将人工、机械等必要支出控制在合理范围内。对疫情期间费用支出项目、金额等，可事先与发包人进行协商，采取措施尽量避免和减少损失扩大，并注重留存相关证据。

相关规定：《中华人民共和国合同法》第一百一十八条

三、物业服务企业风险提示

1、疫情防控费用承担风险

风险描述：因疫情防控需要而产生的特殊费用支出，根据物业服务企业经营模式，分别由小区业主或物业服务企业自行承担。

建议措施：物业服务企业在疫情期间采取的消毒等防控措施，原则上属于物业服务成本或者物业服务支出。对于采取酬金制的物业服务企业，如该项费用超过了本年度的财务预算，对于超出部分的支出，应当列明具体项目及金额，对费用支出的必要性及合理性进行说明，及时向业主进行公示，并将相关费用支出的凭证留存以备业主查阅。对采取包干制的物业服务企业，因疫情防控而产生的特殊费用支出原则上应由物业服务企业自行承担。

注意事项：物业服务企业可根据相关法律规定，与业主委员会协商，争取一定的补偿。另外，物业服务企业可持续关注所在地政府优惠政策和扶持措施，主动申请相关费用补贴。

相关规定：《中华人民共和国民法总则》第一百八十三条，《物业服务收费管理办法》第十一条

2、疫情防控措施风险

风险描述：疫情期间，物业服务企业未严格落实疫情防控工作要求，或采取相应强制措施超过必要限度，可能承担行政、刑事或民事责任。

建议措施：在疫情期间，物业服务企业要按照相关规定和政策要求，协助政府相关部门进行疫情防控工作，必要时可采取对小区进行封闭管理、关闭公共活动区域等措施。

注意事项：物业服务企业在配合社区采取相应措施时，应注重方式方法，以劝导说服为主。如业主不予配合，必要时可以报警。采取应急措施时，应确保行为的合法性及合理性，不应超过疫情防控的必要限度。

相关规定：《中华人民共和国传染病防治法》第九条、第四十二条，《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条，《物业管理条例》第四十六条

3、物业费欠缴风险

风险描述：疫情期间，业主未按时交纳物业费，物业服务企业以业主不交纳物业费而拒绝向该业主所在区域提供消毒等疫情防控服务，可能因此面临行政处罚，造成严重后果的将被依法追究刑事责任。

建议措施：物业服务企业可开通银行转账、微信或支付宝转账、APP交费等多种方式收取物业费，不得因业主拒交物业费而拒绝为业主所在区域提供疫情防控服务。

注意事项：疫情期间，业主确因客观原因无法按时交纳物业费的，有权以不可抗力为由主张免除延迟付款的违约责任。对于逾期未交纳物业费的业主，物业服务企业应及时催告，并注意保存业主收悉的回复，也可通过EMS的方式发送书面催告函。

相关规定：《物业管理条例》第七条

四、旅游企业风险提示

风险描述：受疫情影响旅游合同无法正常履行，不得不解除或变更合同。

建议措施：（1）旅游服务企业可与旅游者协商解除或者变更合同，协商不成，双方均可以解除合同。合同解除后，旅游服务企业已经实际支出的费用，可不退还旅游者，剩余款项则应退还给旅游者。（2）因旅游者滞留产生的安全措施费用、食宿费、返程费等，按照旅游法相关规定确定费用承担。

注意事项：（1）旅游服务企业可与旅游者积极协商，通过变更出行时间、变更旅游地点等方式对合同进行变更，对因变更合同而减少的费用要退还给旅游者，增加的费用由旅游者承担；（2）对因退费造成的经济损失及资金缺口，旅游服务企业可启动旅行社责任险救济途径，必要时寻求法院、银保监会、行业协会等机构的帮助，结合实际情况向保险公司开展索赔工作，亦可根据相关规定，申请暂退部分旅游服务质量保证金以应对经营困难。

相关规定：《中华人民共和国旅游法》第六十七条，天津市文化和旅游局《关于暂退部分旅游服务质量保证金支持旅行社应对经营困难的通知》

五、餐饮企业风险提示

风险描述：因疫情致使餐饮企业被迫停止营业，或因客流量锐减产生较大损失，无力支付场地租金。

建议措施：餐饮企业可根据情势变更原则，与出租人协商减、免租金，或延迟支付租金。协商一致的，可签订补充协议确认租金支付金额、期限；未能协商一致的，餐饮企业应当按照合同约定履行租金支付义务，再按照合同约定的纠纷解决方式，采取仲裁或诉讼方式，主张变更合同、减免租金。

相关规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条

六、金融企业风险提示

1、金融租赁业务风险

风险描述：主要是金融租赁合同履行迟延，政府征收征用租赁物，造成金融租赁项目面临经济损失的风险。

建议措施：疫情期间密切关注重点区域和重点客户风险信息，根据承租人所在地区应急防控措施、企业延期复工具体通知等，建立债权风险预警，做好租后管理、金融债权底数管理。对受疫情影响较大的客户，及时协商调解、展期、违约金等处理方式降低资产风险。

注意事项：对于办理疫情防控相关医疗设备金融租赁业务的客户，可以协商缓收或减收相关租金和利息，提供医疗设备租赁优惠金融服务。

相关规定：中国人民银行等五部门《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》第（八）条，财政部《关于支持金融强化服务做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》第三点，《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第21条

2、保险业务风险

风险描述：受疫情影响，保险新业务拓展受阻，生产、运输、销售、服务等相关行业经营受阻，或因疫情导致人员伤病、死亡，可能使保险公司在相关险种赔付支出急剧上升；在保险业相关优惠政策放开或保险公司自身拓宽理赔范围后可能存在部分人利用相关政策或条款进行保险欺诈。

建议措施：（1）拓展线上业务。提倡不见面投保，加强线上销售服务平台的建设，迅速打造优质互联网服务平台；（2）启动应急预案，做好理赔工作。梳理保险业务和资金情况，开通绿色理赔通道，提供特案预赔服务，提供抗新型冠状病毒肺炎专属保险类型，提升企业形象；（3）积极开展宣传教育活动，做好保险欺诈预防和警示工作，有效防范欺诈风险。

注意事项：按照疫情形势下“适当扩展保险责任范围，应赔尽赔”的要求，保险公司将面临理赔压力，可以通过建立理赔绿色通道、简化理赔流程、扩展保险责任范围等方式积极应对疫情。

相关规定：中国银保监会《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》第二点、第三点，《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第20条

3、投融资业务风险

风险描述：投资银行、资产管理、证券金融、衍生品、股权投资、融资融券担保等业务受疫情影响导致合同履行迟延、履行不能的风险。

建议措施：（1）审慎评估疫情对投融资合同履行的影响，履行通知义务，积极协商采取适当减损措施，防止损失扩大；（2）密切关注政策要求，适时采取应对措施，避免因不符合政策要求而损及商业形象和信誉；（3）制定工作预案，切实保障市场交易、结算交割正常进行。

相关规定：《中华人民共和国合同法》第一百一十八条，《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，中国人民银行等五部门《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》第（二）条、第（三）条、第（二十）条，工业和信息化部《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情帮助中小企业复工复产共渡难关有关工作的通知》第三点，中国银保监会《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》第三点

4、基金信托业务风险

风险描述：受疫情影响股市波动，投资者与基金管理人可能产生矛盾纠纷；融资方因缺乏资金，还款困难，到期产生无法兑付的风险；信托公司受疫情影响经营困难，业务拓展缓慢，存续固有资产和信托资产质量承压，产生业绩下滑风险。

建议措施：（1）基金管理人履行相应的管理职责，做好贷（投）后管理，利用网络、电话、邮件等可行的措施，及时了解和关注融资方、担保方、用款项目等情况；（2）信托公司应尽早摸清相关企业的实际情况，与企业沟通确定还款方案，对于还款确有困难需延期、分期还款的，应及早与融资方协商后启动受益人大会的审议程序；（3）积极拓展业务范围，采取远程签约等方式，加强跟踪访问，逐步推进，做好业绩影响评估，适时调整经营目标和考核节奏。

注意事项：基金管理人应当积极履职，承担相应的忠实义务和信息披露义务；信托公司可以通过线上远程签约的方式积极拓展业务，扩大经营。

相关规定：《中华人民共和国合同法》第三十二条，《私募投资基金信息披露管理办法》《证券投资基金管理暂行办法》《电子签名法》第十四条

七、运输仓储企业风险提示

1、运输业务风险

风险描述：受疫情影响，政府可能征收征用运输工具，或采取封城、封路等疫情防控措施导致运输合同难以履行，运输成本大幅上升；受疫情影响可能承担物的瑕疵担保责任。

建议措施：（1）运输企业应当及时主张因不可抗力减轻或者免除责任，依法履行通知义务；（2）若因疫情导致运输合同不能按时履行的，可以通过协商变更合同履行方式、延长履行时间等；（3）对运输货物要妥善保管，如运输货物易腐烂易变质，应及时采取必要措施，避免损失扩大；（4）旅客运输合同无法按时履行的，应当按照旅客要求安排改乘其他班次或退票。

相关规定：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第二百九十九条，国家卫生健康委等六部门《关于严格预防通过交通工具传播新型冠状病毒感染的肺炎的通知》

2、仓储业务风险

风险描述：受疫情影响仓储需求减少，导致业务量萎缩、仓储场所空仓，场地租金难以负担；由于防疫措施管制，存货人提货、保管人出库都受到影响，导致货物囤积，长时间存储保管货物使仓储成本大幅增加。

建议措施：（1）受疫情影响增加的仓储费应及时协商，可主张不可抗力进行抗辩或变更合同，并积极履行相应减损义务；（2）调整经营模式，改变仓储方式，充分利用在线方式沟通业务，提升仓储利用效率；（3）密切关注交通物流政策和形势，做好仓储管理。

相关规定：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，国家卫生健康委等六部门《关于严格预防通过交通工具传播新型冠状病毒感染的肺炎的通知》

八、快递企业风险提示

风险描述：疫情期间因交通管制，快递企业人员短缺，无法按时交付标的物，需承担违约责任，还可能承担标的物瑕疵担保责任。

建议措施：（1）及时履行通知义务，可以不可抗力为由主张行使法定或约定解除权；（2）加强业务监督、管理，做好快递物品消毒工作，减少人员接触，严格落实内部安全防护。

注意事项：（1）注意履行减损义务，区分到期与否、紧迫与否、履行标的情况等分类采取措施，尽量使损失最小化；（2）注意收集不可抗力的相关证据，如政府交通管制等措施文件。

相关规定：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，商务部《关于应对新冠肺炎疫情做好稳外贸稳外资促消费工作的通知》第十八条

九、外贸企业风险提示

风险描述：在出口环节受疫情防控管制，国际贸易订单的生产和发货延迟；在进口环节外国政府对货物采取限制或禁止进口措施，导致货物清关受到较大影响；进出口贸易中的买方可能因担忧病毒传播而拒收货物，甚至取消订单，导致客户流失。

建议措施：（1）全面排查已签订的国际货物买卖合同，对因疫情确实无法按期交货并符合不可抗力免责的，可向中国国际贸易促进委员会申请开具新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书，并及时通知国外买方；（2）密切关注贸易相关国家公布的外贸管制规定，及时调整生产计划；（3）及时沟通止损，积极与客户沟通，采取适当措施打消客户顾虑，有境外工厂的企业，要加大境外生产，确保客户不流失，必要时签署补充协议，对变更交货时间等事宜作出明确约定。

相关规定：《联合国国际货物销售合同公约》第七十九条，《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，商务部《关于帮助外贸企业应对疫情克服困难减少损失的通知》第一条，商务部《关于应对新冠肺炎疫情做好稳外贸稳外资促消费工作的通知》第三条、第六条、第十五条 ，工业和信息化部《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情帮助中小企业复工复产共渡难关有关工作的通知》第18条，《天津市积极应对疫情稳定外贸企业发展若干措施》第（十四）条

十、文娱企业风险提示

风险描述：大多数文娱企业如影院等娱乐场所、体育场馆等受疫情管制暂停、停止运营，主办方为保障正常运营支出各类费用，产生损失；电视电影等制作环节无法进行，线上线下娱乐活动大规模取消；有的文娱企业作为发行方与制片方签订了票房保底协议，但由于疫情影响无法完成协议约定的票房业绩，使得发行方面临巨大损失。

建议措施：（1）积极拓展线上业务。注重与网络平台方的合作，提前了解网上宣发可能产生的风险，利用合同充分约定好各方的权利义务，避免产生争议。（2）尽快梳理在办项目的合同，与拍摄基地、制作公司等相关单位做好沟通，协调与演职人员的演艺或劳务合作，必要时可以利用合同的不可抗力条款约定，争取与相应的合作方达成谅解或补充协议，避免因为项目停止、档期冲突而出现纠纷。（3）存在票房保底协议的，尽量双方友好协商解决，及时变更或者解除合同，协商不成的可以不可抗力为由解除合同，主张免除责任。

相关规定：《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条、第四十三条，《突发公共卫生事件应急条例》第三十三条，中国广播电视社会组织联合会电视制片委员会、中国广播电视社会组织联合会演员委员会联合发布的《关于新冠疫情期间停止影视剧拍摄工作的通知》